Налогообложение сделок с недвижимостью в испании

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Налогообложение сделок с недвижимостью в испании". В этом материале мы постарались полностью описать тему с возможностью сделать выводы.

Налоги на недвижимость в Испании: сколько придется платить при продаже?

Налоги на недвижимость в Испании: сколько придется платить при продаже?

Многие, кто приобретает сегодня испанскую недвижимость, рассчитывают в будущем ее выгодно продать и получить солидную прибыль. Однако, строя подобные планы, не стоит забывать о таком важном моменте, как налоги в Испании. Сделка по продаже жилья может оказаться несколько менее прибыльной, чем ожидалось. И все потому, что при реализации недвижимости с ее бывшего владельца удерживается так называемый налог с прибыли. Почему и как это происходит?

Налоги на недвижимость в Испании: сколько платят при продаже жилья нерезиденты?

Сразу стоит уточнить: налог, о котором идет речь, платят исключительно нерезиденты, желающие продать свою испанскую недвижимость. В королевстве считается, что в процессе таких сделок возможен прирост капитала. Как раз с него и надо платить налог с прибыли. Он высчитывается из суммы, составляющей 3% от стоимости реализуемого жилья. Данная сумма должна быть в обязательном порядке внесена в налоговую службу страны сразу же после совершения сделки нерезидентом.

Другими словами, учитывая необходимость выплаты этого налога на недвижимость в Испании, продавец, который не является резидентом королевства, получит на руки только 97% ожидаемой суммы. Что касается 3%, то они удерживаются налоговыми органами в качестве залога. И из этой суммы будет произведена выплата по налогу на прибыль.

Многие продавцы полагают, что и все муниципальные вычеты также будут сделаны из этих 3%. К сожалению, на самом деле все обстоит иначе. Все налоги, которые необходимо уплачивать владельцам недвижимости в Испании, должны быть рассчитаны отдельно. А из 3% стоимости реализуемого объекта будет удержан только налог на прирост капитала. В настоящее время величина этого налога составляет 21%.

А была ли прибыль?

Времена, когда недвижимость в Испании росла в цене не по дням, а по часам, остались в прошлом. И многие, кто собирается продавать свое испанское жилье, недоумевают: дом или квартира практически не увеличились в цене, с какой же стати им платить налог на прирост капитала?

Прежде чем озвучивать сумму выплат в казну страны, необходимо выполнить довольно сложные расчеты и подсчитать величину прибыли, если она вообще была. Для этого:

  • определяется полная стоимость, уплаченная владельцем жилья при его покупке. В эту стоимость входит не только цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, но еще и все расходы, понесенные покупателем: выплата сборов, оплата юридических услуг, НДС.
  • Устанавливается стоимость продажи. Здесь из цены, по которой планируется реализовать недвижимость, вычитаются все затраты продавца, подтвержденные документально.
  • Устанавливается разница между первой и второй суммами.

После того как величина прироста капитала установлена, высчитывается величина налога. Эта сумма будет взиматься с тех 3%, которые адвокат продавца внес в налоговые органы в процессе заключения сделки по продаже.

С какой целью разработана столь сложная процедура выплаты данного налога в Испании? На самом деле все просто. Удержание определенной суммы позволяет избежать ситуаций, когда продавец-нерезидент сразу же после совершения сделки покидает страну, не внеся в казну положенных выплат.

Нерезиденты, разумеется, могут запросить эти 3% обратно в том случае, если прироста капитала не было. Делать это лучше всего через своих юридических представителей в Испании.

Налоги в Испании: памятка для иностранцев

Поделитесь статьей

Всем покупателям недвижимости или будущим резидентам Испании непременно придется столкнуться с испанской системой налогообложения. Детально разобраться с ее нюансами поможет профессиональный налоговый консультант, но для начала стоит познакомиться с ее главными особенностями.

Главные понятия и особенности

Решение о покупке недвижимости принято, наготове список документов для получения ВНЖ, вся семья в предвкушении переезда… Этот радостный момент, который предшествует осуществлению долгожданной мечты, должен обязательно сопровождаться внимательным знакомством с системой налогообложения Испании — и всеми плюсами и минусами, которые она несет для иностранцев.

Как и везде в мире, в Испании налогообложению подлежат доходы от трудовой и предпринимательской деятельности, а также имеющееся в собственности движимое и недвижимое имущество, операции по покупке и продаже такого имущества. Бизнесмены подают две налоговых декларации в год: от имени физического (IRPF) и юридического лица (IS). Логично, что в Испании ставки, отчетные периоды, формулы для исчисления, формы НДФЛ и т.д. отличаются от российских. Даже для каждого вида дохода в Испании существуют свои формулы расчета налогов, а также система налоговых вычетов и льгот, верно рассчитать которые поможет профессиональный налоговый консультант. Безусловно, значительно различается и объем налогового бремени для резидентов и нерезидентов страны.

Если забегать вперед, то стоит отметить, что в целом как физическим лицам, так и бизнесменам выгоднее оставаться налоговым резидентом России, поскольку налоговые ставки в Испании выше, а некоторые из них являются прогрессивными.

Но здесь также необходимо учитывать множество факторов. Если в долгосрочных планах — полная ассимиляция в Испании и получение ее гражданства, то сохранить статус налогового резидента России не удастся, поскольку вступает в силу правило о проживании на территории Испании большую часть года на протяжении всего периода, предшествующего получению гражданства.

Набирающая популярность программа «Золотая виза», в том числе позволяющая получить резиденцию в Испании при условии инвестиции в недвижимость свыше €500 000, не обязывает инвестора проживать в стране в течение фиксированного срока. Предоставляя больше свободы, она очень удобна для тех, кто не планирует менять гражданство, но хочет значительную часть года жить в Испании, работать на ее территории, свободно перемещаться по странам Шенгенского соглашения и пользоваться всеми преимуществами европейской системы образования и здравоохранения. Более подробно вы можете ознакомиться с условиями получения испанского ВНЖ в этой статье.

Вопрос статуса

Главный вопрос, на который максимально четко должен себе дать ответ любой человек, намеренный проводить значительную часть своей жизни в Испании, — это то, налоговым резидентом какой страны он намерен являться в будущем. От этого будет зависеть не только фактический объем налогового бремени, но и точные сроки проживания в стране, а также перспектива получения испанского гражданства. При сохранении статуса налогового резидента своей страны, иностранец в Испании оплачивает только налоги на доходы, полученные на территории Испании, в том числе с имущества, которым он владеет.

Читайте так же:  Как использовать целевую субсидию

Между Россией и Испанией действует конвенция от 16.12.1998 «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и капитал». Конвенция устанавливает правила уплаты налогов на различные виды доходов: от работы, предпринимательской деятельности, от недвижимого имущества и т.д. Благодаря этому документу российские граждане могут лучшим образом планировать распределение своих доходов, в также оптимизировать налоги.

Важно отметить, что, согласно законодательству Испании, любой иностранец, проживающий более 183 дней в году на ее территории, становится ее налоговым резидентом.

Это «автоматически» означает уплату налогов на доходы (в том числе от имущества), полученные в любой точке мира, согласно испанским законам о налогообложении.

Основные виды налогов

Физические лица платят налоги на территории Испании согласно своему налоговому статусу

Таким образом для них можно выделить два основных налога:

1. Налог на доходы физических лиц — резидентов Испании (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), которым облагаются доходы от работы, предпринимательской деятельности в качестве ИП, полученная прибыль от продажи и аренды недвижимости, а также дивиденды. Этот налог является прогрессивным и зависит от годовой суммы дохода. Его минимальная ставка составляет 19%. Стоит отметить, что к отдельным видам доходов, получаемым физическими лицами, применяются особые правила и ставки, а также налоговые вычеты и льготы. Важно отметить, что не обязаны декларировать свои доходы физические лица, доходы которых не превышают €22 000 в год при условии соблюдения всех требований законодательства.

Более подробно мы рассказали об этом виде налогов в статье — подоходный налог в Испании.

Таким образом, к примеру, если иностранный гражданин — резидент Испании работает удаленно и получает заработную плату за пределами этой страны, то он обязан подавать декларацию на доходы как физическое лицо в Испании с учетом всех правил, установленных Конвенцией об избежании двойного налогообложения. Если такой гражданин ведет предпринимательскую деятельность на территории Испании, то он также декларирует свои доходы путем подачи Декларации на доходы физических лиц.

Отдельно стоит отметить существование в Испании так называемой информационной декларации №720, согласно которой все резиденты страны обязаны информировать налоговые органы Испании о наличии в собственности имущества за границей стоимостью выше €50 000.

Документ недаром носит название «информационного»: он не обязывает к уплате налогов, а лишь предоставляет властям страны подробный отчет обо всем имуществе, которым владеет резидент за пределами Испании. (Эти же данные вносятся в декларацию о доходах.) В данный момент само существование этой декларации и ее необходимость находится на обсуждении Европейской комиссии. Пока никаких официальных решений по статусу этого документа принято не было, эксперты рекомендуют не игнорировать информационную декларацию — и подавать ее в обозначенные сроки. Таким образом, к примеру, если резидент Испании имеет за границей пять банковских счетов, на каждом из которых лежит €10 000, то он обязан задекларировать все пять счетов. Это же касается движимого и недвижимого имущества.

2. Налог на доходы нерезидентов (IRNR — Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Нерезиденты обязаны подавать налоговую декларацию на доходы, полученные на территории Испании, включая доходы от движимого и недвижимого имущества на территории Испании. Налоговая ставка, начиная с 2016 года, составляет 24%. Стоит отметить, что отдельные виды доходов, предусмотренные настоящим налогом, также рассчитываются по особым формулам.

Предпринимательская деятельность юридических лиц на территории Испании также облагается налогами

Среди основных стоит обозначить следующие:

1. НДС (IVA — El impuesto sobre el valor añadido) в Испании преимущественно составляет 21%, на отдельные виды услуг и товары существуют более низкие ставки.

2. Налог на доходы юридических лиц (IS Impuesto sobre Sociedades) составляет на данный момент 25%. Взимается один раз в год.

Более подробно об этих видах налогов вы можете прочитать в нашей статье — налоги на бизнес в Испании.

Законодательством Испании также предусмотрены другие налоги, которыми облагаются определенные товары и услуги, а также отдельные виды деятельности. Именно поэтому, если вы планируете открыть бизнес на территории Испании, необходимо обязательно получить консультацию у грамотного юриста и налогового консультанта, чтобы точно определиться с размером и характером будущих выплат.

Налоги на недвижимость в Испании

Сделки с недвижимостью

Все сделки с недвижимостью в Испании «прозрачны» и юридически надежны. Они заключаются при непосредственном участии агента недвижимости и нотариуса — регионального представителя Регистрационной палаты, законного представителя власти. То, какие суммы налогов оплачивает нерезидент при покупке недвижимости, будет зависеть от того, приобретается она на вторичном или первичном рынке.

Процедура оплаты налогов

Декларация на доходы физических лиц подается в Испании один раз в год с 4 апреля до 27 июня текущего 2018 года за предыдущий отчетный период — с 1 января по 31 декабря прошлого 2017 года. В декларации, как ранее говорилось, указываются все доходы физического лица, полученные от работы по найму, сдачи в аренду недвижимости, осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица и т.д.

При подаче декларации от собственного имени в налоговой предварительно необходимо получить электронную подпись, так как подача осуществляется в электронном формате. Декларация состоит из 52 страниц: если они заполнены верно, то система сама рассчитает сумму налога. Но сделать это непросто, поэтому, как минимум в первый раз, эксперты рекомендуют обратиться за помощью к специалисту — налоговому консультанту. Многие из них составляют предварительный опросник для клиентов, чтобы на основании ответов максимально точно заполнить декларацию. Стоимость услуг зависит от «содержания» декларации и в среднем составит от €150. Декларация налога на доходы нерезидентов может быть подана в течение всего года.

Подавать налоговую декларацию необходимо строго не позже 27 июня текущего года: в противном случае начисляются пени и штрафы.

При выявлении налоговой нарушений налогового законодательства, помимо штрафных санкций, может быть наложено эмбарго на банковские счета неплательщика.

Советы налогоплательщикам в Испании

1. Прежде чем принимать решение о смене своего резидентского статуса, взвесьте все «за» и «против» и реально оцените свою готовность потенциально получить статус налогового резидента Испании.

2. При первой подаче налоговой декларации на территории Испании обязательно воспользуйтесь услугами профессионального налогового консультанта, надежную кандидатуру которого вам порекомендует ваше агентство недвижимости.

3. Помните о льготах. К примеру, при перевозе имущества в Испанию для иностранцев действует ряд налоговых льгот. Так, не уплачиваются налоги на транспортное средство, приобретенное более чем за полгода до даты переезда. Сохраняйте копии всех счетов-фактур, включая документы на строительные и ремонтные работы. Это поможет уменьшить сумму налоговых сборов, компенсируя расходы на прирост капитала при продаже объекта. Для получения более подробной информации о возможных льготах обратитесь к представителю вашего агентства недвижимости.

Читайте так же:  Как получить государственную социальную помощь малоимущим гражданам в россии

Налоги на недвижимость в Испании и другие расходы при продаже: кто платит? Часть первая

Владение жильем в Испании, а также его купля и продажа связаны с определенными дополнительными расходами. Часть этих расходов составляют налоги на недвижимость в Испании, другую часть – оплата услуг юристов и нотариусов, есть и иные расходные статьи. Портал Spanishestate детально объясняет, с какими расходами связан процесс продажи и покупки недвижимости в Испании и кто именно должен нести эти расходы, так как данная тема зачастую вызывает множество вопросов у потенциальных покупателей.

Оформление купчей на объект недвижимости – этот документ в Испании носит название Escritura – подразумевает оплату услуг нотариуса. Согласно испанским законам, этот расход должны поровну нести стороны, подписывающие договор. Это должно означать, что продавец оплачивает оформление оригинального документа, а покупатель – его копий. Однако на практике в настоящее время все эти расходы чаще всего берет на себя покупатель. Величина стоимости услуг нотариуса определяется как определенный процент от цены приобретаемой недвижимости и составляет обычно от 600 до 1000 евро.

Далее недвижимость необходимо внести в Реестр. За это предусматривается стандартная оплата, которая также основана на стоимости сделки. Окончательная сумма варьируется в зависимости от того, в каком муниципалитете приобретается недвижимость, и составляет от 400 до 650 евро. Данный расход также несет покупатель.

Для облегчения процесса заключения сделки и оформления ипотеки в случае привлечения банковского финансирования покупатель может воспользоваться услугами посредника – гестора. Как правило, стоимость их составляет 1 % от цены недвижимости. Данную сумму полностью выплачивает покупатель, который по собственному выбору решает, будет ли он пользоваться услугами гестории.

Заключению сделок с недвижимостью обычно предшествует ее оценка. Она является обязательной в том случае, если покупатель планирует взять ипотеку. Стоимость услуг оценщика может доходить до 800 евро – этот расход несет, что вполне понятно, покупатель.

Налоги на недвижимость в Испании при заключении сделки, которые выплачивает покупатель

Приобретая вторичную недвижимость, покупатель выплачивает налог на передачу собственности. Величина его является различной в разных регионах страны. К примеру, на Балеарских островах этот налог плавающий. Если стоимость недвижимости не превышает 400 тысяч евро, покупатель выплачивает 8 % ее стоимости, если же стоимость недвижимости доходит до 600 тысяч, налог повышается до 9 %, а покупатели объектов дороже 600 тысяч евро оплачивают налог в размере 10 % ее цены. В Андалусии величина налога составляет от 8 до 10 %, на Канарских островах – 6,5 %. Средний показатель по Испании в настоящее время равен 7,9 %.

Что касается покупателей новостроек, то они выплачивают НДС в размере 10 %. Кроме того, покупатель платит еще и налог на оформление юридических документов IAJD, который составляет от 0,5 до 1,5 % стоимости недвижимости.

В 2018 году испанское правительство планирует изменить кадастровую стоимость недвижимости во многих муниципалитетах страны. Это непосредственным образом скажется на величине налогов, выплачиваемых при заключении сделок с недвижимостью.

Часто задаваемые вопросы. Налог на недвижимость в Испании : общие вопросы

Здравствуйте, Александр Владимирович!

Граждане РФ, которые не являются резидентами Испании должны платить налог на доходы нерезидента (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Размер налогов в разных регионах Испании может быть разный. Налог от сдачи недвижимости в аренду зависит от кадастровой стоимости недвижимости, а также от того в каком году была оформлена сделка купли-продажи.

При необходимости, наши специалисты в Испании могут Вам помочь с расчетом этого налога.

При сдаче недвижимости в Испании в аренду применяются разные налоговые ставки в зависимости от того является владелец недвижимости резидентом Испании или нет.

Если у Вас есть резиденция в Испании , тогда Вы должны оплачивать налог на доходы физических лиц (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), аналог НДФЛ в России.

Если у Вас нет резиденции в Испании, то Вы должны будете платить налог на доходы нерезидента (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Размер налогов в разных провинциях Испании может быть разный. Исчисляется от кадастровой стоимости недвижимости.

Если Вам потребуется помощь в расчете налога конкретно в Вашей ситуации, то можете обратиться к нашим специалистам в Испании. Они помогут Вам рассчитать налоговую ставку. Данная услуга скорее всего будет платной.


Дата создания ответа: 10-04-2017
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (0)

Добрый день, хотел уточнить, приобретая новое жилье от застройщика в Барселоне, какие налоги (в процентах) кроме стоимости жилья, необходимо заплатить? Спасибо, Константин.

При покупке недвижимости в Испании в новостройке оплачивается:

Налог на добавленную стоимость НДС — IVA. На данный момент его ставка равна 10% от стоимости объекта недвижимости. Данный налог необходимо оплатить сразу при оформлении сделки.

Налог IAJD — это налог на юридические действия. Его размер составляет от 0,1 до 2% от стоимости объекта недвижимости.

Если у Вас появятся новые вопросы, или потребуется помощь в расчете налогов или оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Испании, пишите, будем рады помочь Вам.

Дата создания ответа: 03-03-2017
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (0)

Здравствуйте!
Зависит от того какие налоги Вы имеете в виду. Все годовые налоги в Испании , в соответствии с налоговым законодательством Испании, оплачиваются в нынешнем году за предыдущий отчетный период. Т.е. в 2016 году платятся налоги за 2015 год. в 2017 году за 2016 год.

Если Вам требуется детальная консультация по налогам в Испании, можете обратиться к нашим специалистам в Испании, они с удовольствием помогут Вам.


Дата создания ответа: 03-11-2016
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (0)

Здравствуйте, за какой год надо платить налог на нерезидента СЕЙЧАС (2015 или 2016)? Спасибо

Доброго времени суток! Я резидент Испании, хочу добавить денег сыну на квартиру в Испании (майорка), средства буду вынимать из банка испании, размер 80 000 евро, нужно ли будет платить какие-либо налоги? налог на дарение? если да, то в каком проценте от суммы? (сын нерезидент)
С Уважением, Сергей.

Чтобы не платить налоги в Испании Вы можете заключить семейный договор беспроцентного займа. Если Вам потребуется помощь в его составлении, можете обратиться к нашим специалистам в Испании, они с радостью помогут Вам.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).


Дата создания ответа: 11-10-2016
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (2)

У меня есть квартира в Испании, которую я купила менее 2 года назад. Сейчас я бы хотела ее продать. Меня интересует, я буду платить налоги в Испании за то, что недвижимости менее 3 лет?

Здравствуйте, налог на недвижимость в Испании вы будете платить независимо от количество лет собственности квартиры.

Читайте так же:  Правила установления срока исковой давности по сделкам с недвижимостью


Дата создания ответа: 13-08-2015
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (2)

Здравствуйте, в 2013 году купили квартиру в Торревьехе. После выяснилось, что кадастровая стоимость квартиры чуть выше. На имя жены в 2015 году пришло письмо из налоговой службы, что надо оплатить 3200 евро. В кадастре нам объяснили, что это половина разницы между приобретенной стоимостью и кадастровой ценой , и эту сумму надо оплатить, и что такое же письмо придет и на мое имя. Подскажи пожалуйста, соответствует ли это действительности. Спасибо

[3]

Здравствуйте, налог на передачу собственности рассчитывается из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент провинции, в каждом регионе он отличается. Налог нужно оплатить, причем лучше не задерживаться, поскольку набегут пенни.


Дата создания ответа: 05-08-2015
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (0)

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, по вопросу об оплате налогов. Если я — резидент Испании,у меня есть недвижимость в Испании, а в России есть недвижимость и доход от сдачи в аренду, а в банке — вклады под проценты, какие налоги в Испании необходимо оплачивать и в каком размере? И подходит ли сюда понятие — доход, превышающий 22000 евро в год. Если — меньше, также уплачиваются налоги от дохода? Спасибо.

Здравствуйте, Вам нужно будет оплатить налог на доход (IRPF), необлагаемая ставка налога составляет 12.000 евро. Все, что свыше, облагается налогом.


Дата создания ответа: 28-07-2015
Дата изменения ответа: 02-11-2017
Комментировать (0)

Здравствуйте! мы купили недвижимость в городе Торревьеха, дом,145000 + налоги, итого он обошёлся 160000т €,купили в этом году ,есть мысли его продать .Будем ли мы платить какие-нибудь налоги в Испании при продаже? И есть ли надежда оправдать наши расходы (например налог 10%)или вряд-ли? Место нахождения дома хорошее (школы, супермаркет, недалеко от центра )

При сделке продажа недвижимости Вы должны будете оплатить налог на прирост капитала, а затем на доход нерезидента от продажи. Если вместо 145000 евро Вы продадите дом за бОльшую сумму, то на эту сумму Вы оправдаете Ваши расходы.

Налоговые обязательства резидентов Испании (Residente), подоходный налог физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF), и налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio)

Декларирование имущества за рубежом, Налоговые обязательства в Испании

Резиденты Испании подают информативную декларацию об имуществе за рубежом, в которой указана взаимосвязь с подоходным налогом физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas – IRPF) и налогом на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio).

Если говорить, что исключительно все иностранные граждане, которые имеют вид на жительство (Permiso de residencia) в Испании, должны ежегодно подавать налоговую декларацию согласно закону № 7 от 2012 года – «О внесении изменений в налоговое законодательство для активизации действий по предупреждению и борьбе с уклонением от уплаты налогов», то необходимо уточнение.

Начиная уже с 2013 года, лица должны декларировать имущество, которым владеют за рубежом, подавая декларацию формы 720 (информативная декларация об имуществе и имущественных правах за рубежом), ведь таковы изменения в законе.

Классификация состоит из 3 категорий, согласно которым обязательно декларирование:
• банковские счета, депозиты;
• акции, доли в товариществах, паи в инвестиционных фондах и т.п.;
• недвижимость и имущественные права на нее.

И то, необходимо декларировать, исключительно, когда сумма равна/превышает 50 тысяч евро, в вышеуказанных категориях.

Преимущества декларации по форме 720 касательно имущества за рубежом:
• форма 720 декларации – исключительно информативна – ее подача абсолютно не связана с уплатой налога;
• необходимости раскрывать информацию о средствах и доходах нет, и совершенно не нужно объяснять, за какие средства имущество приобреталось;
• срок подачи декларации по форме 720 – первые три месяца следующего года, т.е. до 31 марта;
• периодичность – один раз в год;
• если размер средств не увеличивался на сумму более 20 тысяч евро, то нет необходимости повторно сдавать декларацию по данной форме;
• уклонистам грозит суровое наказание – штраф в сумме от 10 тысяч евро, если налоговые органы не проинформированы об имуществе, которое находится за рубежом, штраф за каждый пункт – от 5 тысячи евро за представление неполной декларации/неправдивые данные, штраф от 100 евро и до 1 тысячи 500 евро за несвоевременную добровольную подачу декларации.

Закон гласит, (согласно статьи 2 Закона 35 от 2006 года «О Подоходном Налоге Физических Лиц»), что для лиц, которые являются резидентами Испании, объектом налогообложения в Испании являются все доходы и прибыли налогоплательщика, которые не зависят от места нахождения их источника, а также места проживания плательщика.

Соответственно декларация имущества за рубежом должна подтверждать:
• имущество за рубежом, приобретенное из доходов, которые были зафиксированы в декларации по подоходному налогу;
• на момент приобретения имущества, лицо не являлось налоговым резидентом Испании;
• имущество приобреталось в один из налогооблагаемых периодов, по которым истек срок давности.

Если перечисленные выше случаи не подтверждены, то администрация налоговой службы зафиксирует незадекларированный доход, а точнее его стоимость, тогда как ставка, иногда, достигает до 52 %, а это исключительно без штрафных санкций в 150 % от суммы уплаты налога. Как правило, сумма «наказания» составляет сумму, которая превышает стоимость приобретенного имущества.

Если произошла такая ситуация, то ее следует исправить, подав дополнительную декларацию за прошедшие годы согласно подоходному налогу.

Лица, владеющие имуществом за рубежом, но не являющиеся на момент сделки резидентами Испании, имеют право, подав декларацию по форме 720, легализировать свои средства и свободно ими распоряжаться.

Условия «освобождения» от подачи декларации подоходного налога физлиц (IRPF)

Закон 35 от 2006 года «О Подоходном Налоге Физических Лиц» обязывает подавать декларацию всем налогоплательщикам, за исключением согласно п. 2 ст. 96 данного закона:
если доход от трудовой деятельности не превышает 22 тысяч евро/год;
• доход от движимого имущества и от прироста капитала, с которых удержан налог, не превышает 1 тысячи 600 евро в год;
• доходы, которые являются временными, от недвижимого имущества, от государственных долговых обязательств и помощи для приобретения субсидированного жилья, не превышающие 1 тысячи евро/год;
• взаимозависимость обязательств декларирования активов за рубежом с налогом на имущество.

Обязательства по уплате налога на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio)

Если же суммарная ставка чистой стоимости имущества, находящегося во владении, превышает 700 тысяч евро (имущество на территории Испании и за пределами территории страны), то возникают обязательства по уплате налога на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio). Ставка налога не стабильна, а прогрессивна, т.е. от 0,2 % до 2,5 %, зависит от стоимости имущества. Из налоговой базы вычитается минимальная необлагаемая налогом сумма в размере 700 тысяч евро.

Напомним, что теперь предоставлять налоговые декларации в Испании владельцам недвижимости, согласно законодательным актам, которые не только ужесточили контроль, но и упростили, ведь, с 1 января 2014 года подавать декларации необходимо исключительно в электронном виде.

Читайте так же:  Кассационная жалоба по арбитражному делу в россии

Определение статуса налогового резидента

Итак, кто же является налоговым резидентом Испании? И какова ставка налога в зависимости от того, является ли лицо налоговым резидентом или нерезидентом страны.

В соответствии со статьей 9 Закона 35 от 28 ноября 2006 года «О подоходном Налоге Физических Лиц» статус налогового резидента Испании имеют:
• лица, пребывающие в Испании более 183 дней в течение календарного года;
• лица, имеющие в Испании главный центр или базу деятельности его жизненных интересов.

Налогоплательщик, соответственно, имеет налоговую резиденцию в Испании, если здесь проживает один из супругов и несовершеннолетние дети, зависящие от этого лица.

Затраты на покупку

Сколько стоит купить, оформить и содержать недвижимость в Испании

Испания – одна из наиболее лояльных стран в отношении нерезидентов, приобретающих там недвижимость. Ограничений нет, к тому же, Испания участвует в международном соглашении о двойном налогообложении, так что покупатель, владеющий жильем в нескольких странах, платит за него налоги только в одном государстве.

Дополнительные расходы

Следует знать, что Ваши расходы по приобретению недвижимости в Испании составят примерно 11,5% сверх стоимости выбранного объекта ! Для покупки требуется минимум документов: действующие загранпаспорт и виза, а также N.I.E. – идентификационный номер иностранца, выдаваемый в специальном отделе полиции. Он понадобится, чтобы получить вид на жительство и делать крупные покупки, брать кредиты в банках. Стоимость получения номера – 9,27 евро (госпошлина).

Приобретение недвижимости в Испании потребует следующих дополнительных затрат на оформление, которые зависят от того, какой объект служит предметом сделки – первичный или вторичный.

При покупке нового жилья покупатель платит:

— нотариальный сбор за освидетельствование документов; он зависит от стоимости жилья и земельного участка, обычно его величина находится в пределах от 300 евро;
— регистрационный сбор за внесение сведений о праве собственности в государственный Регистр недвижимости в пределах 200-750 евро;
— госпошлину IVA – аналог российского НДС, он составляет 10 %;
— гербовый сбор за документы – 2% от стоимости недвижимости.

[1]

Приобретение вторичного жилья сопровождается уплатой следующих налогов:

  • налог на передачу права собственности (ITP); это составляет 10% от суммы договора и уже включает гербовый сбор;
  • нотариальный сбор от 300 евро
  • регистрационный сбор 200-750 евро
  • канцелярские расходы 200-400 евро

Помимо этого, потребуются услуги юриста (при желании), который будет сопровождать сделку, проверит ее юридическую чистоту, поможет подготовить все документы. Стоимость услуг адвоката обычно составляет 1 % от суммы сделки.

Потребуются также открыть счет в банке. Затраты на выписку чеков составят (0,3–0,6 % от суммы). Комиссию агентству платит продавец недвижимости.

По завершении всех формальностей процесса купли-продажи владелец получает Escritura Publica – свидетельство о собственности.

Налоги на владение недвижимостью

Вышеуказанные налоги уплачиваются единоразово во время оформления купли-продажи.

Существуют также ежегодные налоги, которые платит каждый владелец недвижимости:
  • налог на недвижимость (IBI) ;
  • налог на вмененный доход, Impuesto Sobre La Renta;
  • налог на вывоз мусора — приблизительно 100 евро в год;
Ежегодные налоги на коммерческую недвижимость таковы:
  • IVA или НДС – его величина составляет 11%, а в некоторых бизнесах 21 %, платится каждый квартал;
  • налог на прибыль зависит от ее величины и может достигать 35 %.

С целью снижения налогов и текущих расходов по покупке в Испании, как и в России, в
договоре купли-продажи (эскритуре) часто указывается сниженная стоимость недвижимости.

Налоги на аренду и суммы страховки

Если приобретенная нерезидентом недвижимость сдается в аренду, владелец обязан ежеквартально сдавать декларацию о доходах и платить налог. Ставка составляет 24,75 % от полученной прибыли.
Стоит сказать и о страховании недвижимости. Оно также считается расходом на ее содержание. Размер ее зависит от страховой суммы и типа жилья. Например, страховой платеж за квартиру площадью 100 квадратных метров составит около 180 евро в год.

Покупка недвижимости по ипотеке

Испанские банки охотно дают ипотечные кредиты нерезидентам, по которым можно оплатить до 60 % стоимости жилья. Существует ряд кредитных программ для иностранцев, например: 50 %-ная ипотека под 3.2 % годовых, 60 %-ная – под 3.7%. На покупку залоговых объектов недвижимости банки могут выдать 100 %-ный кредит. Ипотека выдается на 25–30 лет при условии, что она должна быть выплачена по достижении заемщиком возраста 75 лет.

При покупке вторичной недвижимости с помощью ипотечного кредита к общей сумме расходов надо прибавить 10 % на передаточный налог, затраты на регистрацию документов, услуги юриста и банковские расходы. Всего дополнительно получается примерно 11.5 %.

Коммунальные платежи

Стоимость владения жильем включает также и коммунальные платежи (коммунидад). Величина их различается в регионах и зависит от категории жилья. Например, апартаменты 100 квадратных метров с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, общей комнатой, кухней и террасой обойдутся около 700–800 евро в год. Если жилье расположено в кондоминиуме, надо прибавить примерно 150 евро на уборку участка и уход за общим бассейном.

Содержание типовой виллы площадью 150 квадратных метров на семью из 3–4 человек обойдется 800–1000 евро в год, а роскошная вилла с действующим бассейном – 3–5 тысяч евро в год.

Тарифы на электроэнергию, воду, газ, вывоз мусора и очистку канализации в разных регионах страны неодинаковы, зависят также от уровня потребления, времени года и компании-поставщика. Отопление в Испании осуществляется с помощью природного газа и оплачивается по факту потребления. Расходы на воду летом обычно увеличивается, так как растет и цена из-за жаркого и сухого климата. Цены на питьевую и техническую воду тоже разные.

Без надежных помощников риск велик

Совершенно очевидно, что точно определить всю сумму денежных средств, необходимых сверх оплаты стоимости недвижимости, может только специалист, хорошо знакомый с законодательством страны, особенностями налогообложения в зависимости от ситуации, ценами на объекты и региональными тарифами на содержание жилья. Чтобы не быть обманутыми при покупке жилья – а это случается во всех государствах – не стоит экономить на услугах агентств по недвижимости, которые займутся подбором жилья, и юристов, сопровождающих каждый этап сделки. Все финансовые документы и счета, предъявляемые покупателю, должны тщательно проверяться, чтобы под видом оплаты дополнительных услуг не фигурировала распространенная в риэлтерской среде «двойная комиссия» – а по закону комиссию платит только продавец.

Покупатель также должен четко представлять, что по каталогу приобретать недвижимость просто опасно. С помощью фотошопа можно из любой развалины состряпать роскошную виллу. Так что без поездки в страну, лучше в сопровождении юриста, не обойтись. Заключенные в России договоры купли-продажи в Испании недействительны! А если еще внесен залог, то он практически никогда не может быть возвращен даже через суд. Не рискуйте большими деньгами, выбирайте посредников с опытом и положительной репутацией, а также будьте бдительны сами.

Читайте так же:  Банковская система австрии

Пользуйтесь информацией нашего агентства недвижимости и подбирайте объекты на нашем сайте. Мы всегда будем готовы ответить на все запросы и сберечь Ваши средства и нервы.

Налогообложение сделок с недвижимостью в Испании

Если вы решили приобрести недвижимость в Испании, будучи нерезидентом, ознакомьтесь с этой статьей, чтобы заблаговременно знать какие налоги Вас ожидают. Для того, чтобы легче было ориентироваться в данном вопросе, рассмотрим понятия «резидент» и «нерезидент».

В том случае, когда вы находитесь в стране меньше, чем полгода в году, инвестируете в экономику государства, а члены вашей семьи живут в Испании, административная система автоматически определяет вас как резидента. Если вы не соответствуете указанным критериям, то вы – нерезидент.

По испанским законам каждый из супругов является отдельным налогоплательщиком и подаёт налоговую декларацию самостоятельно. Если они имеют общую собственность, то все обязательства делятся на обоих.

Руководством налогового инспектора является оценочная таблица, по которой стоимость недвижимости обычно несколько занижена. Кадастровая стоимость указывается в документе IBI (даже для склада или сарая).

Нерезидент, приобретающий недвижимость, должен уплачивать шесть видов налогов:

  1. Так называемый, подоходный налог для нерезидентов ЕС. Подлежит оплате независимо от того, получаете вы доход с аренды или нет.
  2. Налог IBI
  3. На утилизацию мусора.
  4. На роскошь. Распространяется выборочно.
  5. Специальный налог (затрагивает только оффшорные холдинги).

Рассмотрим эти пункты подробнее.

  1. Подоходный налог для нерезидентов ЕС

Сумма налога будет зависеть от того, получаете ли вы доход от аренды.
Как рассчитывается этот налог.
Нужно умножить кадастровую стоимость на 2% (1,1% при условии, если стоимость недвижимости была пересмотрена за последние десять лет), т.е. налогом облагается только 2% (1,1%) от стоимости недвижимости. Затем этот «налоговый базис» умножаем на отвечающую требованиям ставку налога, которая отличается для резидентов и нерезидентов ЕС или ЕЭЗ:

  • резиденты ЕС – 19%
  • нерезиденты ЕС – 24%

Пример:
Если Вы — нерезидент, а кадастровая стоимость Вашей недвижимости равна 85.000€ (стоимость была пересмотрена за последние 10 лет), то для оплаты подоходного налога на недвижимости Вам потребуется:

85000×1,1%×24%= 224,40€

Обязан ли я уплачивать налоги, если я не сдаю свою недвижимость в аренду
В соответствии с испанским законодательством этот вид налога начисляется каждый год, не учитывая тот факт, приносит ли эта недвижимость доход

Налог для резидентов ЕС и ЕЭЗ:

  • равен 19%;
  • льготы отсутствуют;
  • уплачивается один раз в год. На недвижимость, приобретенную в середине года, начисление идёт с момента приобретения;
  • налоговая форма 210.

Для нерезидентов ЕС и ЕЭЗ:

  • ставка — 24%;
  • льготы отсутствуют;
  • разовая годовая оплата. При покупке дома в середине года, начисление идёт со времени приобретения;
  • форма 210

Если Вы получаете доход от аренды недвижимости:

  • ставка по налогу — 19%;
  • есть льготы. Из налога высчитывается сумма страховки за дом, проценты за ипотеку и т.д.;
  • раз в три месяца;
  • форма 210.
  • ставка 24%;
  • льготы отсутствуют;
  • оплата раз в 3 месяца
  • форма 210.
  1. Налог на собственность IBI является общим к оплате для обеих групп собственников (резиденты и нерезиденты). Взимается мэрией по месту проживания. Местные власти сами регулируют ставки — 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости.

В нашем городе – Торревьехе – ставка 0,4105% (на 2018 год).
То есть, при кадастровой стоимости квартиры в Торревьехе 75.000 евро Вы бы заплатили:

75,000*0,4105% = 307,87 (€)

Срок оплаты IBI в Торревьехе: каждый год с начала июля до 4-го октября

Неуплата влечёт конфискацию имущества. Во избежание сложностей с оплатой этого налога, Вы обратиться к сотрудникам нашей компании Easy Tax & Legal для ведения всей вашей налоговой отчетности.

  1. Налог на утилизацию мусора.

Его платят и резиденты, и нерезиденты.
Регулярность оплаты в Торревьехе: 2 раза в год (по 21,36 евро). В каждом городе свои сроки и суммы.

Идет обсуждение вопроса о его упразднении, но сейчас при наличии активов на сумму более семисот тысяч евро, вы обязаны уплатить налог, рассчитывающийся следующим образом:

0,2 – 2.5% от стоимости активов.

[2]

Налоговых льгот для нерезидентов ЕС нет.
Оплачивается ежегодно до 31/12. Налоговая форма: 714

  1. Специальный налог на недвижимость (GEBI).

Если Вы приобрели недвижимость в Испании через оффшорный холдинг, Вы должны уплачивать 3% от кадастровой стоимости недвижимости ежегодно. Для нерезидентов изредка предоставляется компенсация на этот налог, но, в подобном случае полезна будет юридическая консультация.
Оплаты производятся до 31/12. Налоговая форма: 213.

Что может быть при игнорировании этих налогов?

Как результат, вы получите отказ в продлении ВНЖ, как нарушитель испанских законов. Своё имущество вы можете потом реализовать, подарить или оформить в наследство. Следует помнить, что просроченные долги обрастают пеней, а муниципалитет может взыскать долг принудительно, блокировать ваши счета и даже забрать в счёт неуплаты ваше имущество.

Буду ли я в розыске за рубежом, имея долги по налогам?

До этого дело доходит нечасто. Но вы лишитесь возможности проводить операции с недвижимостью и на вас подадут в суд.

Интерпол заинтересуется вами только, если:

  • вы имеете задолженности по ипотеке и другим кредитам;
  • должны владельцам недвижимости;
  • имеете большую задолженность перед застройщиками;
  • вы остались должны даже после конфискации имущества.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как я могу узнать о своих налогах и долгах, находясь за пределами Испании?
Через своего доверенного представителя. Он будет получать все уведомления. Также вы можете воспользоваться услугами нашей компании Easy Tax & Legal. Вас будут держать в курсе всех событий и всех новостей, связанных с вашими налоговыми обязательствами.

Источники


  1. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.

  2. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

  3. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
  4. Коряковцев, В.В. Суд присяжных в России: история и современность.-Спб.:Алеф-Пресс,2015. / В.В. Коряковцев. — Москва: СИНТЕГ, 2015. — 341 c.
  5. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
Налогообложение сделок с недвижимостью в испании
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here