Основные правила продажи квартиры по ипотеке

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Основные правила продажи квартиры по ипотеке". В этом материале мы постарались полностью описать тему с возможностью сделать выводы.

Как продать жилье по ипотечному кредиту — требуемые документы

Приобретение квартир по ипотеке давно уже вышло на первое место среди банковских продуктов. А раз имеется спрос, значит, есть и предложение, то есть продажа по ипотечному займу. Но процедура пока не получила такого распространения. И все из-за того, что многие продавцы просто боятся реализовать свое жилье данным способом. Настолько, что это даже отдельным пунктом оговаривается с риелтором.

В статье ниже мы постараемся дать советы по продаже квартиры по ипотеке с пошаговой инструкцией для продавца.

Последовательность продажи: пошагово

Как показывает практика, продавцы в большинстве своем просто не представляют саму суть процедуры. И все сведения об этом у них от риелторов. А они, не желая терять неплохую прибыль, всячески усложняют процедуру, по крайней мере, в глазах продавца. Ведь здесь они остаются не у дел. Между тем, процесс строго регламентируется законодательством, а в его алгоритме разберется даже человек, не имеющий опыта в продаже недвижимости. Итак, вот как выглядит сам процесс:

Способы расчета

Их несколько, все зависит от совместного решения обеих сторон процедуры. Но финансовые эксперты признают наиболее оптимальными следующие два способа:

  • Безналом. Финансовая организация самостоятельно переводит оговоренную сумму напрямую продающей стороне, но после получения подтверждения сделки. Последнему нужно открыть счет.
  • Через банковскую ячейку. Покупающая сторона обналичивает выданный заем и кладет их под «замок». Продавец допускается к ним после предоставления доказательств сделки – выписки из Росреестра о том, что теперь жилье принадлежит покупателю, и подписанного обеими сторонами договора купли-продажи.

По словам специалистов, описанные меры гарантированно исключают попытки обмана.

Требуемые для сделки документы

Банк потребует от продающего предоставить пакет документаций. Все бумаги обязаны быть достоверными и юридически чистыми. Вот какие бумаги потребуются:

  • Копия удостоверения личности продавца.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Кадастровый паспорт, в нем указывается инвентарная стоимость жилья и экспликация квартиры. Данные не старше 5 лет, иначе данные необходимо обновить.
  • Свидетельство о праве собственности. Вместо нее может быть выписка из Росреестра.
  • Документ-основание, по которому продающий стал собственником жилья. Это договор купли-продажи, завещание, ордер на жилье и другие бумаги.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая, что на жилье не имеется обременений.
  • Выписка из жилконторы для подтверждения, что на площади не прописаны так называемые «проблемные» жильцы. К примеру, несовершеннолетние или пребывающие под арестом.
  • Оценочная стоимость.

Все документацию необходимо сдать – таковы условия. Но если продающая сторона боится обмана со стороны оппонента или кредитного учреждения, то он может поступить следующим образом:

  • Для начала предоставить заверенные копии.
  • Лично сопроводить сдачу предоставленных бумаг в банк. Допускается присутствовать при этом вместе со своим юристом.
  • Не подписывать ничего, исключая, конечно, основной договор купли-продажи.

Имеются ли риски для продавца

Принято считать, что в основном риски продавца связаны с тем, что он не получит оговоренных денег после подписания контракта. По словам экспертов, такое невозможно при продажах через ипотеку:

  • Все сделка проходит под полным контролем банка.
  • Лишь только деньги будут переведены на счет или положены после обналичивания в ячейку, то их владелец уже продающий. Последнему остается только подтвердить факт передачи прав на жилье.
  • Если оплата по каким-то причинам не поступает продающему, то сделка признается недействительной. Жилье возвращается продавцу, покупатель остается без него, а у банка снижается деловая репутация. На это последний не пойдет.

Также не стоит бояться того, что с продавцом расплатятся поддельными средствами. При безналичном переводе продавец сам их будет снимать. При получении платы наличкой ей можно провести проверку в кредитном учреждении на машинке.

Единственный существенный риск для продающего – кредитор откажется от процедуры, и ему нужно вернуть залог. Поэтому рекомендуется до подписания договора последний не трогать.

Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок регистрации договора в госорганах строго регламентирован и прозрачен. Узнаем о каждом этапе.

Как происходит продажа квартиры в ипотеку

Для продавца нет никакой разницы, как покупатель будет рассчитываться с ним: собственными средства или позаимствованными у банка. Разве что процедура становится длительной, а деньги продавцу перечисляются только на расчетный счет. Таков порядок.

Оснований опасаться, что продавец получит меньше денег за квартиру в ипотеку, нет: банк не взимает комиссию за перевод, а все расходы по оформлению ипотеки несет на себе покупатель.

Этапы сделки

Как именно происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, регламентировано государством. Она описана в законе об ипотеке. Несмотря на то, что в основном суетиться предстоит покупателю, продавец тоже может заглянуть в этот акт, чтобы быть знакомым с особенностями процедуры и порядком оформления.

В целом алгоритм состоит из таких этапов:

  1. Сбор необходимой документации для заключения договора. Список определяется индивидуально в каждом отдельном случае, в большинстве случаев его можно запросить в банке.
  2. Заключение предварительного договора. Это важный этап сделки продажи квартиры в ипотеку, так как он позволяет обезопасить продавца от отказа покупателя приобретать жилье.
  3. Заключение и подписание основного договора.
  4. Сдача документов на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Также можно использовать электронную регистрацию сделки, но только в Сбербанке.
  5. Проведение окончательных расчетов с покупателем. Так как тот берет ипотеку, эта процедура имеет свои особенности. Банк в обязательном порядке переводит деньги на расчетный счет продавца, но иногда применяют аккредитив и другие способы.
Читайте так же:  Жизнь и отдых русских в макао

Этот порядок верен, но покупатель проходит еще один этап — подача заявки в банк. Вот с чего рекомендуют начать эксперты:

Что касается расходов, то продавец должен будет оплатить:

  • получение некоторых видов документов;
  • оформление договора профессиональным юристом (пополам с покупателем).

Расходы на уплату госпошлины и перевод средств в пользу продавца несет покупатель.

Документы для оформления

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотеке продавцу понадобится сдать в банк следующие документы:

На этапе оформления документов запаситесь терпением и будьте внимательны.

Вся эта документация необходима, чтобы банк убедился в юридической чистоте сделки. Поэтому не важно, как происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, документы готовить придется в любом случае. Это самый важный этап.

Дополнительно банк может запросить:

  • разрешение на продажу от органа опеки, если в числе собственников значатся дети или недееспособные граждане;
  • решение суда о признании безвестно пропавшего умершим, если таковой значится в числе владельцев жилья;
  • разрешение на продажу от соседей, которые имеют приоритетное право выкупа жилья (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
  • справку от нотариуса, что иных наследников у умершего не имеется, если продается унаследованная квартира в срок до 1 года с момента смерти прежнего владельца;
  • согласие супруга или супруги на продажу, если он (она) не значатся в числе собственников.

Покупатель может затребовать справку от коммунальных служб, что у продавца нет долгов по квартплате, на ее оформление нужно заложить время. Но эти документы не нужно предъявлять банку или для подписания договора.

Порядок заключения договора

Чтобы обезопасить себя от потери времени, рекомендуется сопроводить первоначальный этап сделки по продаже квартиры по ипотеке составлением предварительного договора и взять у покупателя задаток.

Предварительный договор является предпосылкой для составления основного договора. В нем прописывают ключевые сведения об участниках сделки и предмете продажи, однако его цель – обязать продавца продать, а покупателя – приобрести указанное имущество в конкретный срок.

По обоюдному желанию стороны могут расторгнуть предварительный договор без всяческих юридических последствий.

Предварительный договор нигде не регистрируется и имеет ценность только для участников сделки

Что касается задатка, то обычно в его качестве покупатель передает продавцу 100-200 тыс. рублей для подтверждения своих намерений. При заключении договора задатка у сторон возникают обязательства:

  • Продавец не может больше никому продать свою квартиру. Если он это сделает, то вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  • Покупатель обязан купить квартиру. Если он откажется это сделать, то задаток полностью остается в руках продавца.

То есть задаток дисциплинирует обе стороны и способствует более быстрому заключению сделки.

в договоре задатка особо обговариваются условия возврата денег при форс-мажорах, к которым покупатель может приравнять отказ банка выдавать ипотеку.

Соглашаться на это или нет – остается на усмотрение продавца. Чтобы полностью застраховаться, лучше заключать договор с покупателем, у которого уже есть одобренная ипотека.

Что касается непосредственно оформления договора купли-продажи квартиры по ипотеке, то он составляется по стандартной схеме:

  • в преамбуле указывается дата составления соглашения и населенный пункт, где производится регистрация сделки, а также номер договора;
  • далее приводятся данные участников купли-продажи, в том числе из паспорта;
  • подробно описывается предмет сделки – квартира – с указанием адреса, площади, этажа, числа комнат и т.п.;
  • указывается цена объекта и порядок расчета – упоминается число уже переданных средств по договору задатку, количество наличных и заемных средств, приводятся крайние сроки расчетов по обязательствам;
  • прописываются права и обязанности сторон, в т.ч. при форс-мажорах;
  • указываются особенности урегулирования возможных споров;
  • прописывается число экземпляров (в случае с ипотекой их три – по одному для банка, продавца и покупателя);
  • в конце ставится дата.

Один экземпляр договора передается в банк. Он составляет закладную, которая будет храниться в банковском сейфе вместе с договором.

Стороны, в том числе представитель банка, должны поставить подпись на каждой странице документа. Все страницы прошивают с помощью нитки, крепеж заклеивается описью с указанием даты сшивания и количеством страниц в документе.

Составление договора с ипотекой – достаточно сложная процедура, так как если банку что-то не понравится, он может отказаться подписывать его. Поэтому это лучше поручить профессиональному юристу или специалисту банка.

[2]

Проведение расчетов

Существуют три основные схемы проведения расчетов, которые использует банк для проведения ипотечных сделок. Договоренность об использовании одной из них должна быть достигнута еще на стадии предварительного договора, так как от нее зависит конкретный порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке.

Чаще всего используют такие варианты:

  1. Безналичный перевод. Это самая простая схема. Покупатель оформляет ипотеку, но деньги на руки не получает ни он, ни продавец, они находятся фактически в банке. После завершения госрегистрации сделки продавец и покупатель обращаются в банк с выпиской из Росреестра – и банк переводит деньги на расчетный счет продавца.
  2. Аккредитив. Альтернативный вариант – деньги не выдаются участникам сделки, а переводятся на специальный счет. В договоре с банком прописывается, при каких условиях продавец может получить деньги с аккредитивного счета – например, после демонстрации подписанного договора купли-продажи и выписки из Росреестра. Способ не требует присутствия покупателя в банке.
  3. Банковская ячейка. Банк выдает ипотечнику средства наличными, но тут же изымает их и помещает в сейф. После предъявления выписки из Росреестра и договора деньги сможет забрать только продавец.

Все расходы по аккредитиву или аренде ячейки несет покупатель, и они не изымаются из общей суммы ипотеки. Однако в договоре с банком прописывается, до какого срока покупатель оплачивает данные услуги. Если продавец запоздает с получением средств, то разницу в днях будет доплачивать самостоятельно.

Читайте так же:  Как оформить гражданство хорватии

Регистрация права собственности

Финальный этап оформления сделки купли-продажи квартиры по ипотеке – сдача документов на госрегистрацию. Лучше всего сделать это через Многофункциональный центр – сроки будут значительно короче. Также можно воспользоваться опцией электронной регистрации сделки, но пока она доступна только в Сбербанке.

При выборе этого варианта продавцу достаточно просто сдать документы в банк и получить деньги за квартиру.

При обращении в МФЦ вместе с договором надо будет подать следующие виды документов:

  • копии паспортов участников сделки;
  • копии документов на квартиру;
  • согласие супруги на проведение сделки;
  • разрешение от органов опеки на продажу квартиры;
  • оригинал квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей – оплачивает покупатель).

Регистрация сделки в МФЦ осуществляется в течение 7 рабочих дней.

При приеме документов и продавец, и покупатель получат расписку, в которой будет указанно, какие именно бумаги были взяты. Если чего-то не хватит, то МФЦ свяжется с участником сделки по продаже квартиры по ипотеке и попросит его довнести нужный документ.

Отказом в приеме документов может послужить только отсутствие паспорта.

Прием документов еще не означает, что сделка будет зарегистрирована.

Конечно, в большинстве случаев никаких проблем не возникает, но лучше немного подождать и произвести окончательный расчет после получения на руки всех подтверждающих переход права собственности бумаг.

Заключение

Таким образом, для продавца сделка купли-продажи квартиры по ипотеке практически ни чем не отличается от покупки квартиры за наличный расчет. Разве что придется немного подождать, пока банк одобрит сделку. Основную долю расходов по покупке квартиры в кредит несет на себе покупатель. Продавцу нужно только собрать документы и удостовериться, что жилье юридически чистое – эти бумаги нужно будет сдать и в банк, и в МФЦ. Вне зависимости от выбранного способа получения средств продавец получит всю сумму на руки полностью, без оплаты комиссии и подобных взносов.

Ипотека на вторичное жилье

Несмотря на большое количество сдаваемых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по-прежнему особой любовью россиян пользуется именно вторичное жилье.

Ипотека на вторичку, хоть и не имеет таких процентных льгот, как кредиты на первичное жилье, почти в 3 раза популярнее – по статистике, порядка 75-80% граждан РФ предпочитают становиться собственниками именно такого жилья.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Хотя вопрос о том, дают ли ипотеку на вторичное жилье, не стоит, нередко кредитные учреждения отказывают в финансировании сделок по покупке недвижимости на вторичном рынке. Почему же это происходит? Рассмотрим самые распространенные причины.
  1. Отказ в покупке квартиры, если со дня смерти её собственника прошло менее 6 месяцев.
  2. Отказ в финансировании купли-продажи при оформлении сделок между родственниками.
  3. Отказ в ипотеке при наличии в числе потенциальных владельцев приобретаемой квартиры социально незащищенных категорий граждан, например, инвалидов. Это объясняется тем, что при возникновении просрочек и непогашении кредита выселение таких собственников из квартиры очень проблематично.
  4. Отказы в приобретении комнаты в коммунальной квартире или общежитии связаны с тем, что при необходимости реализовать такую недвижимость будет затруднительно ввиду недостаточного спроса.
  5. Также нередки отказы в кредитовании покупки квартиры в давно построенном доме, износ которого составляет более 60%.

Если вы ознакомились со всеми плюсами, минусами ипотеки на вторичное жилье, и теперь вам нужен лишь порядок действий – продолжим!

Пошаговая инструкция по подготовке и оформлению ипотеки на приобретение вторичного жилья

С чего же начать, если решение о покупке квартиры в кредит уже принято?

1. Сбор и подготовка минимального пакета документов.

Хотя у каждого банка имеется свой перечень необходимых документов, предоставляемых для экспертизы потенциальным заемщиком, есть некий must-have, который требуют все кредитные организации.

Если вы хотите повысить свои шансы на одобрение ипотеки, причем на максимально выгодных условиях, заранее озаботьтесь подготовкой следующих документов:

  1. Паспорт и/или другое удостоверение личности, причем не только самого потенциального заемщика, но также созаемщиков и поручителей (если они планируются),
  2. Справки и другие документы, подтверждающие официальную трудовую занятость и платежеспособность заемщика,
  3. При наличии супруга/супруги – свидетельство о браке,
  4. При наличии недвижимости, которая выступит в качестве залога (за исключением приобретаемой в кредит квартиры) – документы на закладываемое имущество,
  5. При наличии – сертификат на получение МСК и др.

2. Выбор банка-кредитора.

Естественно, что всех заемщиков интересует самая дешевая ипотека на вторичное жилье. Чтобы найти оптимальный вариант, необходимо изучить кредитные программы сразу нескольких кредитных учреждений.

Не секрет, что наиболее популярными в плане ипотечного кредитования являются такие банки, как Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк и некоторые другие. Большим плюсом будет наличие у вас на руках минимального пакета документов – тогда кредитный сотрудник сможет сразу рассчитать ту сумму займа и ту кредитную ставку, на которые вы сможете рассчитывать. Также советуем обратить внимание на такие моменты, как наличие или отсутствие дополнительных требований к заемщику, приобретаемому жилью, какие-либо комиссии и т.п.

[3]

Нередко подобрать кредитное учреждение для ипотеки могут помочь риэлторы или ипотечные брокеры, владеющие более полной информацией о банках, предлагающих самые выгодные условия по ипотечному кредитованию

Читайте так же:  Список безвизовых страны для граждан киргизии

3. Оформление кредитной заявки.

После того, как банк выбран, и предварительное согласие получено, необходимо собрать полный пакет документов в соответствии с требованиями именно этого финансового учреждения.

Кредитный работник, получив на экспертизу весь пакет необходимых документов, оценивает кредитную историю заемщика, его платежеспособность и обеспечение по кредиту. По результатам экспертизы выносится положительное или отрицательное заключение о выдаче ипотечного займа.

4. Подбор подходящей квартиры на вторичном рынке.

Помните, что с момента вынесения положительного решения кредитного комитета по заявке у потенциального заемщика есть всего 3-4 месяца на то, чтобы выбрать подходящую квартиру, отвечающую требованиям банка, и приобрести её на заемные средства. В противном случае весь пакет документов придется подготавливать заново.

На этом этапе очень эффективной оказывается помощь грамотного риэлтора, специализирующегося на ипотечных сделках с недвижимостью – он обычно назубок знает все требования банков и подбирает только те варианты, которые устроят кредитное учреждение.

5. Оценка стоимости недвижимости экспертами.

Несмотря на то, что предварительное одобрение от банка получено, а квартира – выбрана, предстоит самое интересное, а именно – определение не рыночной, а оценочной стоимости недвижимости. Эту оценку проводит экспертная организация, и именно от результатов экспертизы будет зависеть окончательная сумма кредита, которую даст банк.
Видео (кликните для воспроизведения).

Совет! Поскольку стоимость экспертизы оплачивает заемщик, а если сделка не состоялась – сумма не возвращается, можно обратить внимание на банки, предоставляющие такую услугу, как бесплатная оценка объекта недвижимости.

6. Оформление ипотечного кредита и заключение сделки купли-продажи.

Эти две сделки происходят в один день, причем в тот же день заемщик должен заключить и договор страхования недвижимости, приобретаемой в счет ипотечного займа.

Если рассмотреть процедуру оформления пошагово, то получится следующая картина:

  1. Оплата комиссии банку-кредитору,
  2. Оформление договора страхования,
  3. Оформление договора залога и одновременно подписание кредитного договора,
  4. Заключение договора купли-продажи,
  5. Перечисление покупателем продавцу первоначального взноса (иными словами, собственных средств заемщика),
  6. Через 5-7 дней, как будет получено Свидетельство из Росреестра о регистрации сделки, банк-кредитор перечисляет продавцу оставшуюся сумму (кредитные средства), а заемщик становится собственником квартиры, которая одновременно является предметом залога.

Теперь вы знаете, как оформляется ипотечный кредит на вторичку.

Давайте теперь выясним, какие условия и проценты банков предлагаются по ипотеке на вторичное жилье.

Видео: Ипотека на вторичном рынке жилья в программе «Личная территория»

Лучшие предложения по ипотеке в 2019 году

1. Сбербанк России.

Ведущий банк страны предлагает кредитные продукты всего под 12,5-13% годовых. При этом срок кредитования составит до 25 лет, а минимальный взнос заемщика должен быть не менее 15%. Сумма займа начинается от 170 000 рублей.

2. Банк Тинькофф.

Тинькофф предлагает профинансировать покупку вторичного жилья всего под 12,75% годовых при условии, что первоначальный взнос заемщика не менее 15%. Сумма займа не может превысить 99 млн рублей.

3. Россельхозбанк.

Здесь предлагается ипотечное кредитование покупки квартир на вторичном рынке под 13,5% в год при первоначальном взносе от 15%. Максимальная сумма займа составляет 20 млн рублей, а срок финансирования не превышает 30 лет.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки. Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности. И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

Особенности возникновения жилищного займа

Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог. Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению. На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

  1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
  2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
  3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

Как происходит продажа объекта по ипотеки

Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

Читайте так же:  Досрочная пенсия гражданам с детьми и инвалидами

Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

  1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
  2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
  3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
  4. Подписание основного договора купли-продажи.
  5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

  • паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
  • кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
  • справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

Предварительный договор купли-продажи:гарантия оплаты

Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

  1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
  2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

Продажа ипотечной недвижимости

Квартира на рынке мож ет продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи. В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

  1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
  2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
  3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
  4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

Риски для продавца

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты

Продажи ипотечной квартиры – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, требует значительных временных затрат.

Прежде всего, продать квартиру, находящуюся под ипотекой, можно только с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит на покупку данной квартиры. Именно поэтому обращение в банк – это первый обязательный шаг, который должен предпринять продавец квартиры, обремененной ипотекой.

При этом нужно учесть, что пока действует запрет на досрочное погашение кредита, ипотечную квартиру продать невозможно. Если такой запрет уже снят, можно встретиться с сотрудником банка для переговоров о продаже квартиры.

Большинство банков, узнав причину продажи квартиру, идут навстречу клиенту. Однако нужно обязательно уточнять на каких условиях будет происходить продажа ипотечной квартиры, поскольку эти условия могут оказаться далеко не самыми выгодными для клиента.

Читайте так же:  Как россиянам получить гражданство германии

Существуют и такие банки, у которых получить разрешение на продажу ипотечной квартиры практически невозможно. Они применяют серьезные штрафные санкции, которые зачастую меняют решение заемщика о продаже квартиры.

Это связано с тем, что банк, оценивший при выдаче ипотеки платежеспособность заемщика и свои возможные риски, не очень заинтересован в смене заемщика, поскольку это потребует дополнительных трудозатрат.

Немного по-другому обстоит ситуация, если заемщик желает продать квартиру, обремененную ипотекой, из-за отсутствия возможности своевременно вносить платежи по кредиту. В этом случае банк, заинтересованный в своевременном погашении кредита и отсутствии просроченных платежей, как правило, разрешает заемщику продать квартиру платежеспособному лицу и даже может предложить заемщику надежного покупателя.

Варианты продажи квартиры находящейся в ипотеке

Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. Эти варианты отличаются друг от друга, в основном, тем, когда и на каких условиях будет снято обременение с продаваемой квартиры. Выбор подходящего варианта продажи квартиры, находящейся в ипотеке – это совместное решение банка, продавца и покупателя.

Первый вариант: самостоятельная продажа квартиры

В случае самостоятельной продажи ипотечной квартиры заемщиком, банк сначала дает свое согласие на смену собственника, а затем снимает обременение. При данном варианте продажи залогодателем на какое-то время становится покупатель, являющийся новым собственником квартиры, процедура следующая:

1. Как только банк дает согласие на продажу квартиры, обремененной ипотекой, и определяет общую сумму задолженности по кредиту, в нотариальном порядке подписывается предварительное соглашение о продаже между покупателем и продавцом квартиры. Такое соглашение является дополнительной гарантией того, что покупатель не передумает и выплатит сумму долга банку.

[1]

2. После заключения такого соглашения покупатель осуществляет расчеты с банком по ипотечному кредиту, перечисляя деньги на расчетный счет банка-залогодержателя. Возможен также вариант, когда денежные средства, равные сумме задолженности перед банком, кладутся покупателем в депозитарную ячейку банка. После регистрации прав нового собственника, сотрудники банка забирают деньги из ячейки. После полной оплаты долга продавец получает справку об отсутствии задолженности перед банком.

Если продавец продает ипотечную квартиру по более высокой цене, превышающей сумму долга по кредиту, оставшаяся денежная сумма закладывается покупателем под контролем банковского сотрудника в день сделки в депозитарную ячейку любого банка по выбору сторон сделки. Продавец квартиры сможет забрать деньги из ячейки после завершения сделки купли-продажи и государственной регистрации возникшего у покупателя права собственности на квартиру.

3. После снятия с квартиры обременения между продавцом и покупателем ипотечной квартиры заключается договор купли-продажи и осуществляется регистрация права собственности продавца на покупаемую квартиру.

Вариант второй: продажа квартиры при участии банка

Второй вариант похож на первый, но в данном случае банк-залогодержатель берется сопровождать сделку купли-продажи квартиры:

  1. Банк предоставляет свою депозитарную ячейку, куда покупатель квартиры вносит деньги в счет погашения ипотечной задолженности перед банком. Разница между суммой покупки и суммой задолженности вносится покупателем в другую ячейку для получения продавцом после оформления сделки купли-продажи.
  2. Банк самостоятельно связывается с регистрационным органом и передает уведомление о том, что кредит погашен, и другую необходимую документацию.
  3. Осуществляется регистрация перехода права собственности на ипотечную квартиру от продавца к покупателю.

Узнайте, как оформить дарственную на квартиру, сроки оформления, предстоящие расходы.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру, можно узнать прочитав эту статью.

Вариант третий: покупка кредита

В этом случае, по существу юридической сделки, происходит не покупка квартиры, а смена заемщика. Квартира же по-прежнему остается у банка в залоге. Покупатель в данном случае рассматривается банком-залогодержателем как новый заемщик на уже оформленный ипотечный кредит прежнего заемщика (продавца квартиры).

При покупке-продаже ипотечного кредита, прежде всего, нужно получить согласие банка на смену заемщика. Если одобрение получено, производится переоформление кредита.

Для этого продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика – покупателя квартиры, в котором устанавливается его обязанность выплатить задолженность, а также другие условия кредитования. Обременение с квартиры снимается лишь после полного погашения задолженности.

По данной схеме происходит и процедура перекредитования, когда один банк выкупает ипотечный кредит у другого. Данная услуга сейчас достаточно востребована на рынке финансовых услуг, поскольку кредитные ставки в последнее время существенно снизились.

Видео (кликните для воспроизведения).

Пользуясь услугой перекредитования, заемщик имеет возможность получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Для этого оформляется кредит на сумму задолженности перед банком-залогодержателем квартиры, а сама квартира становится объектом залога по новому кредитному договору.

Источники


  1. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.

  2. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.

  3. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
  4. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.
  5. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
Основные правила продажи квартиры по ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here